Варна се прослави като „островът“ на строителните пирамиди. Само преди десетина години хиляди варненци „изгоряха“ в копнежа си да се сдобият със собствен дом или бързо да забогатеят. Набедените предприемачи отдавна поизпраха грешните пари на наивниците, необезпокоявани от някоя и друга условна присъда в досиетата си. Днес мнозина си спомнят за пясъчните замъци като тъжен факт от недалечното минало, но измамите с недвижими имоти не са секнали. Напротив. Техните „майстори“ стават все по-находчиви, все по-омайни, те са умни, безскрупулни, жестоки познавачи на човешката психика, на манталитета на българина да надхитри всички, като сключи „най-изгодната“ сделка, да „удари кьоравото“, да купи нещо голямо с малко пари. Да, но както знаем, безплатно е само сиренцето в капана на мишката...

За екпертите от икономическа полиция и за магистратите, които работят по съдебни дела, свързани с имотните измами, не е изненада находчивостта и дързостта на този модерен „октопод“, който се храни с наивността и незнанието на хората.
Факт е обаче, че народът вече не купува имоти на зелено, чисто обективно в строителния бранш се наложиха известни фирми и купувачите избягват неизвестните строители, които предлагат изгодни, но непроверени условия.
„Нормативната уредба, която влезе в сила от 1 януари 2008 г. със Закона за камарата на строителите, ще бъде още веднъж сериозна пречка за подобен вид измами, тъй като строителството на всякакви сгради и кооперации се извършва само от лицензирани строители. Това значително ограничава възможността на пазара да се предлагат имоти от случайни предприемачи“, коментират специалистите.
Варна е динамичен град. Тук цените на имотите нарастват най-бързо. Това развързва ръцете на прекупвачите и измамите с имоти са често явление. В случая еднакво засегнати могат да бъдат продавачи и купувачи. Гаранции за сигурност не може да има никой, независимо от неговия сан или интелектуален потенциал. Практиката познава случаи, в които потърпевши са дори хората на закона.

Не може да се подмине фактът, че този тип престъпност е на високо интелектуално ниво, извършителите са образовани, находчиви, опитни и организирани в група. Едва ли те биха имали успех, ако насреща си нямаха хора, които се предоверяват в желанието си да спечелят.

Продавачите в измамите могат да бъдат фирми или действителните продавачи, както и хора, които се представят за лица, упълномощени за такива сделки . Най-рисковано е деянието, когато извършителите са действителните собственици. В такива случаи за купувача остават в сянка различни обременяващи обстоятелства. Често се случва при закупен имот за строителство продавачът да премълчи за строителни възбрани, които са в сила за дадения парцел или район. Също така продавачите често спестяват и неизгодната информация, че през имота има преминаващи надлъжно комуникации. При наличието на напорен водопровод например влизат в сила забрани за строителство в диапазон от пет метра около него.

Риск за купувача съществува и в случаите, когато не провери дали в плана на района не е предвидено изграждането на път. Тези обстоятелства често не са посочени в документа за собственост, било то нотариален акт или решение на поземлена комисия за въвеждане във владение. Често се случва скиците, които се издават, да са изготвени само за продажбата и в тях да не са нанесени такива ограничения, тъй като изискване за нанасянето на тези съществени подробности се прилага само когато се издава скица за проектиране. При издаването на тази скица служителят от съответния отдел нанася тези възбранителни мероприятия, които касаят имота, но при продажбата няма такава практика. Когато скицата е издадена от поземлена комисия, има практика да се отбелязват съоръженията, които минават през имота. За съжаление обаче купувачите често не разграничават по контурните линии на скицата къде ще мине водопровод, електропровод или път.

Собствениците, които са наясно с това, съвсем целенасочено целят да получат цена за имота, която е нереална. Купувачът не би купил този имот, ако знае, че има такива възбранителни мероприятия.

Независимо дали продавачът знае или не знае за това, налице е подвеждане и следва лицето, което подвежда, да си понесе наказателната отговорност.

За да се избегне този риск, специалистите съветват сделката да мине през лицензиран посредник, както и да се направи консултация с опитен адвокат.

Обикновените хора не всеки ден купуват или продават имот. Това е едно от най-важните неща в живота на българина, но често купувачите не са запознати с процедурите и правните страни при покупка или продажба на имот. Нашенецът вярва, че може да се справи с всичко сам и не е по-глупав от един брокер или адвокат. Към това се прибавя ловкият трик на измамниците да създават обстановка, при която купувачът е притиснат в срока, създава се впечатление, че тази сделка е много изгодна и тя трябва да се извърши бързо. Най-често като мотиви се изтъкват предстоящо пътуване, предстоящо лечение на близък, погасяване на дълг. Тези предлози често изглеждат достоверни за купувача. Поради това, че цената на сделката е много по-ниска от обичайната, купувачът сам започва да бърза, за да не изпусне това изгодно предложение. Задължително е всеки купувач да провери в нотариалната кантора дали има вписани някакви тежести за избрания от него имот и какви са те. Освен това преди покупката да се запознае с документите, които касаят сделката - нотариален акт и скица на имота. В скицата на имота освен комуникациите специално внимание трябва да се обърне на това дали за имота са уредени всички сметки по регулация.

Когато при един имот са настъпили промени в неговите граници, са налице процедури за погасяване на регулационни сметки, което означава, че към този имот са прибавени части, било от съсед, било от община, или от този имот са отнети части. Т.е. имотът е изместен от това, което е посочено в документа.

Полезно е да се знае, че когато се издава скицата, на нея с черни линии се посочва имотът такъв, какъвто е взет. Със сини линии е посочен какъв е станал при влязъл в сила план, а червените линии показват имота в регулация.

Това означава каква част от парцела граничи с ивица, докъде тя навлиза в имота и дали се добавят части на друг собственик или община. Когато купувачът види една такава шарена скица, трябва да е наясно, че за него има открита процедура за неурегулирани сметки по регулация. На практика към парцела може да е прибавена част от разделителната ивица, тревни площи и др. Всичко това предполага, че трябва да бъдат платени таксите за превръщането на имота в парцел.

Къде може да бъде подведен купувачът в този случай?

Ако продавачът е недобросъвестен, той може да продаде имота си с площ, посочена в нотариалния акт, която площ обичайно съответства на площта върху скица, без обаче той самият да е погасил сметките по регулация, т.е. не е платил онези части, които са прибавени до имота съобразно изменение на плана. Така може да се окаже, че купувачът дава пари за парче земя от 800 кв. м, а реално собствеността да е върху 400 кв. м. Останалите 400 квадрата следва да бъдат платени от негови засегнати съседи.

За купувача остава неприятната изненада, че има да доплаща нещо, за което вече е платил. Често подобни измами лъсват едва когато имотът влезе в процедура за застрояване. Този тип измами са трудно доказуемо деяние, защото се е предполагало, че купувачът ползва услугите на адвокат или брокер.

Купувачът може да бъде измамен и когато му се продава имот, който има съсобственик.

С въвеждането на новите документи за самоличност се появи и нова възможност, която е ловко използвана за злоупотреби. Става въпрос за това, че в личните карти не се посочва семейното положение. Когато се придобие имот по време на брака, той става семейна общност, продажбата на който предполага, а и задължава съпрузите заедно да продадат този имот. Наред с повишаващия се ръст на бракоразводните дела става така, че имот, придобит по време на брака, може да бъде продаден недобросъвестно от един от двамата партньори след разтрогването на брака. Това е честа практика. Така измамен в случая е не само незнаещият партньор, но и купувачът. Нотариусът няма как да знае от нотариалния акт, че даден имот е придобит по време на брака. Лице, което иска да извлече такава печалба, подписва декларация, че имотът не е семейна имуществена общност, защото санкциите са сериозни. Налице обаче е печалба, която провокира извършването на документно престъпление, за което не се носи имуществена санкция. В такива случаи за измамения съпруг остава воденето на безконечни съдебни дела, а за купувача невъзможността да ползва имот, за който е заплатил. Именно невъзможността да бъде установена съсобствеността върху един имот провокира недобросъвестните продавачи

Обичайна практика при продажбите е също да се изповядва сделката на цена на данъчната оценка, защото не може на по-ниска, но това не е действителната цена на покупката.

Когато стане подобна измама, купувачът може да иска да му бъде възстановено само онова, което е записано в нотариалния акт. Той много трудно може да докаже каква сума е дал, защото това не е посочено документално. Извършителите обикновено вземат парите в брой, а не по банков път, за да няма следа за действителната сума. И заради хитруването купувачът понася твърде големи щети.

Има случаи, при които, за да се извърши сделка като се докаже с документ собствеността на едно лице върху даден имот, се фалшифицират документите. Обичайната практика е извършителят да се сдобие с личните данни на собственика, с копие от документа за собственост за обекта на престъплението. Най-често извършителят на този тип измами е наемател, лицето Х, което намира достоверни на пръв поглед предлози, за да се сдобие с личните данни на собственика. Когато даден обект се дава под наем, се намира някой, който обещава изключително изгодни условия на собственика, нереално висока цена, която дори самият собственик не си е помислял, че може да получи. След това новият кандидат-наемател обяснява, че е служител на просперираща фирма, която ще плаща наема на този висококвалифициран служител. И тъй като фирмата е просперираща, тя за своя сметка ще извърши основен ремонт на този апартамент, но за да се направи всичко това, е нужно да бъде сключен договор за наем, в който да бъдат посочени факти и доказателства кой е собственикът на жилището. И така собственикът представя на наемателя често не само копие, а оригинален нотариален акт. Наемателят предплаща два или три месечни високи наеми, като през това време води клиенти в жилището, което всъщност вече продава. Извършителите си подготвят фалшиви лични карти, в които вписват данните на собственика, а те са действителни. С тази лична карта и нотариалния акт може да изиска оригиналния акт. Като „собственик“ на този имот набира всички необходими документи. Така няма никакви пречки да бъде издадена данъчна оценка, както и удостоверение за местонахождение, защото лицето се представя за действителния собственик. В никой от тези случаи няма техническа възможност да се установи, че това лице не е действителният собственик.

Така присвоителят на имота посреща клиенти за оглед и купувачите не могат да допуснат, че това не е истинският стопанин.

За съжаление и във Варна, както навсякъде в страната, има нотариуси, които действат в съучастие с такива измамници. Колкото по-перфектно е направена фалшивата лична карта, толкова повече нотариусите неволно могат да бъдат подведени, дори и да не са доброволни съучастници. Единствено следователите разполагат със специална техника за експертизи. Вече в ролята на стопанин, продавачът предлага присвоения имот срещу много изгодна цена под претекст, че се налага да напусне страната, че са му нужни средства за лечение на близък и т.н. и при една по-изгодна цена купувачът е склонен да побърза да купи имота, докато друг не го е взел. В бързината не се прави проверка, а и технически няма как да се установи на пръв поглед. Ако купувачът е малко по-мнителен, той би могъл да разпита съседите дали това е действителният собственик. Често жертви на подобни измами са възрастни хора, които дават под наем апартаментите си в централната част на града, а те самите живеят на село. Когато копието от документите стигне при нотариуса, често снимката е висококонтрастна, информацията е четлива, така че данните, които са нужни на нотариуса, са налице.

Полезно е да се знае, че единствено собственик или упълномощено лице може да изиска скица за даден имот.
Ако бъде отправено такова искане, то остава без движение. За да се изиска скица на имот, се иска копие от нотариален акт. Ако някой от общинските или други служители дава такава информация, той попада под ударите на Закона за защита на личните данни. За фирмите е жизнено важно да знаят какво се предвижда като застрояване в ОГП. Знаейки това, те могат вече да атакуват собствениците на имоти, за да получат срещу обезщетение изграждане на жилищни кооперации. Но за целта е нужно да се знае какво се предвижда като етажност или други изисквания за даден район. Подробният устройствен план е нещо, което би трябвало да е публично достояние, когато се изготви. Всяка търгувана информация с цел лично облагодетелстване на даден служител е незаконна, коментираха от общината.

Измамите със земеделски имоти са възможни най-често, когато даден парцел е в масив. Независимо че има планове за земеразделяне, почти никъде ги няма трайните знаци, които обозначават границите.

Кандидат-купувачът се доверява на това, че имотът е в границите, които му се показват от продавача. Когато масивът е голям, няма как да се разпознае даден парцел. След сключването на сделка се оказва, че имотът не е точно на очакваното място. В тези случаи се препоръчва всеки кандидаткупувач да се допита до фирмата, която поддържа геодезията на района. Когато парцел се продава от неговия първи собственик, документът за собственост е решението на поземлена комисия и нотариалния акт. Скица на имота се издава от фирмата, която подготвя съотвеното землище. Пред нотариуса може да се яви собственикът с решението за въвод във владение на даден имот, с данъчната оценка и може да направи сделка. Нотариусът прави копие и го прибавя към делото, а решението на поземлената комисия се връща на собственика. В такъв случай той може да продаде един и същ имот няколко пъти, тъй като документите и оригиналът за собственост са у него. Ако купувачът не знае как да блокира препродаването на даден парцел, лесно ще бъде измамен. Собственикът има право да поиска колкото броя скици са му необходими за даден свой имот. Данъчната оценка пък се издава на база скица. И по веригата един имот се продава няколко пъти. Това е възможно само в случаите, когато купувачът не знае, че само да има нотариален акт не е достатъчно. Много малко хора са наясно, че след закупуването на имот с този нотариален акт трябва да се отиде при фирмата, която поддържа землището. Там да се изиска нотариалният акт и старата скица от продавача, за да се впише непосредствено след прехвърлянето имота на името на купувача. Ако фирмата не издава скица за даден имот на даден купувач, значи той вече е продаден.

Има случаи на измами, при които купувач предлага много висока цена на продавач, дава му капаро, но иска бързо да бъде прехвърлен имотът, в рамките на часове под някаква добре аргументирана теза. Нещата за продажбата на имота са уредени предварително и буквално за часове купувачът препродава въпросния имот. Тези престъпления най-често се извършват от чужденци, предимно от бившите републики, гърци и евреи, твърдят органи, свързани с разследването на подобни измами. Купувачът е действително лице, но поради факта, че не е български гражданин и на мига напуска страната, не може да бъде подведен под отговорност . Вярно е, че има междудържавни спогодби, но често измамниците са готови да си изтърпят година-две присъда или да платят гаранция, защото реално с честен труд за толкова кратко време те не могат да натрупат подобни печалби. За измамените остава единствено моралното удовлетворение и „чаша студена вода“.

„Подобен случай имаше наскоро в с. Канстантиново, където един грък с фирма изкупи лозовите масиви с уговорката , че ще ги плати на висока цена. Даде мижав аванс на хората, сделката беше изповядана, успя да отклони вниманието на продавачите с едно разсрочено плащане, за сметка на което ще добави към цената още. В един момент се оказва, че той няма никакво намерение да си плати реалната цена“, споделят пострадали.

Дори да бъде задържано лицето, в повечето случаи се казва, че тези извършители са т.нар. „бушони“, които са наясно, че ще получат фиктивна присъда. И тъй като чисто досие не им е нужно, предпочитат да рискуват.

Има случаи, в които извършителят е установен, знае се къде са парите, но отказва да ги върне, иска да си излежи присъдата. Разликата между това да бъде възстановена сумата от това да не бъде върната е толкова малка като наказание, че никой не връща вече отмъкнатото, коментират хората, които ежедневно се сблъскват с този тип престъпления. Всичко това е само защото се създава една обстановка, в която потърпевшият е заинтересован от сделката, без да се замисля, че тази заинтересованст е изкуствено провокирана и че е нелогично да има такава изгода.

Затова - внимавайте, когато при покупка продавачът бърза или ви налага определен нотариус, при който да бъде изповядана сделката. Често нотариусите съдействат на полицията и сигнализират, когато усетят припряна сделка при нереално висока или ниска цена. При всяко притеснение трябва да бъде сезирана икономическа полиция. Лицата се задържат на мига и се проверяват личните данни, може да се установи документната измама и да се предотврати съответно имотната злоупотреба.

(Използвани са препоръките на разследващи органи, вследствие опита, натрупан в практиката.)

От печат излезе първата по рода си книга у нас за имотните измами. Тя е предназначена за широката публика и представлява своеобразен наръчник както за българи, така и за чужденци, занимаващи се с имотни сделки в страната.
Авторът й - юристът Маринела Дончева, представя на достъпен език основните правни изисквания за всяка сделка за покупко-продажба на недвижимо имущество. Очаквайте в следващите ни броеве съветите на Маринела Дончева, както и на нейни колеги, работещи по дела за имотни измами.