Измами дебнат в сделките с имоти

Пазарът на недвижими имоти през последните години у нас стана изключително оживен, цените не спират да растат, а това за съжаление привлече интереса на мнозина с намерения за бързи и лесни печалби. Разнообрази се и палитрата на измамите. Зачестиха случаите на сделки с фалшиви пълномощни, като вариантите са различни - или чрез директна подправка на подписите, или дописване на текст към тях. С тях се занимават криминалистите. Но има случаи и когато пълномощното е автентично, т.е. подписано е от лицето, но в него са вписани повече правомощия, които поради недоглеждане упълномощителят не е забелязал. По този начин е действано например в следния случай: Възрастно семейство решило да продаде жилището си, но да запази магазините в приземния етаж на к ъщата, за да се издържа от наемите. В подписаното от тях пълномощно обаче адвокатът включил и магазините. За щастие тук грешката е била открита своевременно. Затова трябва много да внимаваме какво подписваме, да четем всеки ред от началната буква до точката в края, за да не стават грешки, които понякога са фатални.

Те не прехвърлят собствеността, не се вписват в нотариата, а са само подготвителен етап преди самата сделка. Трудно е да се проследи колко пъти един и същ имот е бил препродаден с няколко предварителни договора. Това е често срещано в практиката на някои строителни фирми. Още в началния етап на строителството се сключват предварителни договори за продажба на бъдещите, но още неизградени апартаменти. Така фирмите се финансират от своите клиенти, а до приключване на обекта прехвърлят правата на следващите купувачи. За да се избегне това, можете да впишете възбрана върху имота като обезпечение на бъдещия си иск за обявяване на предварителния договор за окончателен. Друга възможна защита е вместо това да се сключи договор под формата на нотариален акт за отстъпване на право на строеж, което ви гарантира, че след завършване на сградата ще станете собственик на жилището. Опасността в последния случай е, ако в 5-годишен срок от учредяване на суперфицията фирмата не завърши обекта. Тогава правото на строеж се погасява в полза на собствениците на земята.

 

 

Трябва да се внимава много и с т.нар. договори за прехвърляне на имот срещу издръжка и гледане. В повечето от казусите, с които са се занимавали съдилищата, ощетени са били възрастните хора, които след подписване на документите биват изоставяни на произвола на съдбата. Но срещнах и един обратен случай. Младо семейство, което живеело под наем у една възрастна самотна дама, подписало с нея договор за гледане срещу онаследяване. Те обаче не оформили сделката като нотариален акт и следователно тя е останала на етапа предварителен договор.


След смъртта на дамата се явила нейна далечна родственица със завещание, което било напълно редовно. Въпреки сключения писмен договор старата госпожа е запазила собствеността върху имота и е била в правото си да го завещае. Това, което младото семейство не е знаело, е, че всяка сделка с имот, включително и прехвърлянето срещу гледане, трябва да се сключи под формата на нотариален акт. Така, въпреки че добросъвестно са изпълнявали задълженията си и са се грижили за своята хазяйка, те не са получили жилището.


Във връзка с този тип договори ме питаха какво мисля за сделките, които “Хилд” предлага. Ако всички условия бъдат коректно оформени, включително запазване вещното право на ползване в имота, докато прехвърлителите са живи, както и евентуална индексация на договорената месечна рента, скрепена с подходяща неустойка при неизпълнение, не намирам нещо, което да противоречи на закона. Друг е въпросът какво ще се случи, ако фирмата фалира - това ще бъде възможно най-лошият сценарий, защото практически не може да бъде предвиден, но несъмнено ще породи редица проблеми.

Не са рядкост, за съжаление, измамите с имоти и между съпрузи. Така например закупуват се жилища със семейни средства, но на име- то на съпруга - едноличен търговец. Така те автоматично стават собственост на предприятието, а съпругата трябва да води дела, за да доказва обратното. Друга подробност, която малко хора знаят, е, че изплащането на жилищния заем само от единия съпруг не му осигурява по-голям дял от апартамента. Това е така, защото за поетото задължение съпрузите отговарят солидарно, а парите са общи. В так ъв случай остават за уреждане само сметките кой е платил повече.

Сделката с недвижим имот винаги е рационален акт, който трябва да бъде добре обмислен, затова не бива да се поддаваме на емоциите при вземане на решенията. Отношенията с нашите партньори са делови, а не приятелски и затова трябва да бъдат оформени в писмен вид. Това важи особено за договорите, които сключваме с фирмите за недвижими имоти. В книгата съм дала полезни съвети какво трябва да изискваме от тях и как да накараме брокера да заслу- жи възнаграждението си. В последно време фирмите значително подобриха качеството на услугите си, въпреки че има още какво да се желае. Ние като потребители сме хората, които трябва да диктуваме условията и от нас също зависи подобряването на бизнеса.


От изключителна полза е всички, които ще оперират с имот, да се запознаят с най-необходимите документи, оформящи конкретната сделка с имот като: пълномощно, запис на заповед, договор за наем, за строителство, брокерски договор или завещание. Изключително важни са и давностните и преклузивни срокове, след които е невъзможно да защитим правата си. Въпреки общата петгодишна давност някои права угасват след една, две или три години, а има и по-кратки срокове - от 1 до 6 месеца. Важно е те да се знаят, защото пропускането им е непоправимо. В книгата си съм изброила и всички необходими справки и проверки, които трябва да направим преди сделка с имот, включително дали има заведени спорове в съда.

Не винаги съзнателната измама е в основата на сделките с имоти, тъй като тя трудно се осъществява. За да се изготви едно фалшиво пълномощно или нотариален акт, са нужни умения за подправката на печат или подписи. В чистия си вид криминалната измама не е толко- ва често срещано явление, затова я оставям в ресора на прокуратурата и не я засягам толкова като тема в книгата си. При гражданските дела основно проблемите възникват между хората заради опити между роднини или съпрузи, приятели, хора, между които има доверие, да се надхитрят. В книгата си проследявам отделните етапи, през които преминава една сделка, като се започне с избора на имот до сключването на окончателната сделка. Читателят ще намери конкретни случаи от действителната практика, в книгата няма художествена измислица, всичко описано се е случило. То е разказано не за да плаши и да стряска хората. Като цяло няма статистика на имотните измами, те са малка част от общия обем сделки. Именно затова са фрапиращи и се коментират. В публичното пространство най-често излиза патологията, това, което се счита за нередно или ненормално. Впечатление прави, че през последните години случаите на имотни измами са зачестили. Това налага да се заостри вниманието на обществото като цяло как да реагира. Тук до голяма степен опират нещата до законодателното уреждане на нещата, технологията на връзката между нотариус, служба по вписвания, службите по гражданско състояние в общините, регистър на пълномощните, който се създава с новия ДПК. По-рано пълномощното се подписваше при нотариус, в единствен екземпляр, който оставаше в пълномощника и никъде не оставаха следи от него. Именно това е предпоставка за спекулации, тъй като често е оставяно празно место, к ъдето може да се дописва.


Дали зачестилите имотни из мами са показател за процесите в обществото? Не! Тези отношения не са от вчера. Винаги ги е имало и присъстват в разказите на не един български класик. Изкушението в днешно време обаче идва от това, че цените на имотите рязко скочиха и провокират осезаеми интереси. Факт е, че се осъвременяват и способите.

В законодателството ни съществуват редица пропуски. Това се отнася в случаите, когато дадена строителна фирма например изпадне в несъстоятелност, а междувременно продава апартаменти. В производството по несъстоятелност съдът налага запори и възбрани върху цялото имущество, включително и върху вече продадените на зелено апартаменти или апартаментите, подлежащи на продажба. Това решение на съда не се вписва задължително в агенцията по вписвания. Клиент, закупил имот от так ъв строител, който вече е изпаднал в несъстоятелност, няма от к ъде да научи. Именно в този смисъл често празнотите в закона дават възможност за измами.


Какво предвижда законът като наказание за фалирал строител, който въпреки запора на имуществото си прав и сделки, продава апартамен ти и печели?


Оказва се, че според гражданската отговорност такива сделки не се определят като нищожни. Един ипотекиран имот може да бъде продаден. В този случай процедурата предвижда по обратен път сделката да бъде развалена и да се потърсят обратно парите. Затова препоръчвам на потенциалните купувачи да направят проверка в Окръжния съд дали за дадена фирма няма открито производство по несъстоятелност, за да си спестят бъдещи неприятности. Друга интересна тема са завещанията. От 2000 година държавният нотариус е заменен с частни нотариуси. Агенцията по вписвания има създаден специален регистър, в който се отбелязва дали дадено лице е оставило завещание. Докато не се яви наследник, за да го обяви, то е тайна, но принципно може да се направи проверка дали има завещание, което да заостри вниманието, че освен законните наследници е възможно да има и наследник по завещанието. Защото в заявлението за наследници се вписват само наследниците по закон, но не и тези по завещание.

В службите по гражданско състояние пък може да се извърши проверка дали даден имот, обект на сделка, не е семейна общност.

В заключение ще кажа, че всяка сделка с имоти има своите подводни камъни - както юридически, така и психологически. Затова, без да изпадаме в параноична подозрителност всеки път, когато ни предстои важно решение, трябва да се научим да разпознаваме измамата и да се предпазим от нея.


Книгата ми предлага най-сигурната защита - информираността.


МАРИНЕЛА ДОНЧЕВА